Apesar de a região da Baixada de Jacarepaguá seguir como principal vetor de expansão do mercado imobiliário formal, mantendo sua contribuição para a área total licenciada no Município no patamar acima de 60%, análise mais meticulosa indica maior diversificação locacional dos investimentos com a (re)descoberta de áreas ainda com grande potencial de crescimento ou de renovação urbana, tais como os bairros do Catete, Centro, Cidade Nova, Santa Cruz e São Conrado.

Na Área de Planejamento 1 (AP 1), dois grandes empreendimentos comerciais situados na Av. Chile e na Cidade Nova, aliados à extensão do Tribunal de Justiça (Fórum) e ao lançamento do Projeto Cores da Lapa – Rua do Riachuelo -, somaram mais de 78 mil m2, correspondendo a 94% da área total licenciada na região. Em função destes, a região apresentou um crescimento de 80% no tocante à área licenciada na comparação com o ano de 2004, e os bairros do Centro e da Cidade Nova se situaram entre os que mais licenciaram em 2005, ocupando, respectivamente, a 4ª e a 12ª posição no ranking, como mostra a Tabela 13.

Na Área de Planejamento 2, em que pese o aumento de 34% na área licenciada no bairro de Botafogo, o destaque na retomada da dinâmica de crescimento da atividade imobiliária na zona sul – evidenciada pelo acréscimo de 116,8% da área de construção em relação ao ano de 2004 -foi o lançamento do empreendimento residencial Quartier Carioca, no Catete, além de outros dois grandes empreendimentos de igual natureza e de um shopping-center, ambos em São Conrado. O impacto destes quatro empreendimentos na desempenho da atividade imobiliária observada na região pode ser traduzido no fato de que os seus 200 mil m2 somados equivaleram a cerca de 60% do total da área licenciada na zona sul no ano de 2005. Devido aos mesmos, os bairros do Catete e de São Conrado ocuparam respectivamente a 6ª e a 8ª posição em termos de licenciamento, superando os bairros de Botafogo e do Leblon, que tradicionalmente eram os mais dinâmicos da região, sob o ponto de vista do aspecto analisado.

Ainda na AP2, a região da Tijuca confirmou a tendência de queda na área licenciada que já vinha se configurando desde 2001, muito provavelmente pelo fato de como as demais partes desta AP, já estar em fase final de consolidação e admitindo-se, ainda, o problema da violência urbana. A retração de quase 17% na área das novas construções só não foi maior graças a um único grande empreendimento licenciado ano passado no 2º DLF, um galpão destinado a armazenagem, com 14,5 mil m2, localizado na Praça da Bandeira.

Na Área de Planejamento 3, também se verificou um declínio da atratividade para novos investimentos imobiliários, à única exceção da XX RA – Ilha do Governador, que apresentou um crescimento de cerca de 10% da área licenciada com relação ao ano de 2004. Contudo, esta base de comparação se constituiu no pior desempenho da atividade imobiliária na região se comparado aos sete anos anteriores. Nos demais Departamentos de Licenciamento e Fiscalização localizados na AP 3, a área de construção licenciada para novas edificações no ano 2005 representou o pior desempenho dos últimos sete anos.

Um dado que chama a atenção na análise do licenciamento da AP 3 é a profusão de pequenos empreendimentos residenciais destinados aos segmentos de renda média baixa – com os favores das leis 1321/77, 2079/93 e 40/99 (Projeto PAR) - podendo indicar uma maior diversificação do mercado imobiliário. Ao todo, foram 22 empreendimentos desta natureza, que somaram 35.869,12 m2 de área de construção e 459 unidades residenciais, nada menos do que 45% do total de unidades residenciais aprovadas nesta macroregião no ano passado, como se pode notar nas Tabelas 3 e 5, em anexo.

Mas, tal fenômeno não foi privilégio da AP 3. De forma ainda mais acentuada se verificou na Área de Planejamento 5, onde foram 15 os grupamentos residenciais voltados para as camadas populares que se beneficiaram das leis acima citadas, totalizando 73.983,13 m2 de área de construção e 1.626 unidades imobiliárias. Isso significou 60% da área licenciada para o uso residencial na região e 64% das unidades. Somente no bairro de Santa Cruz, se localizaram 5 grandes empreendimentos residenciais financiados com recursos do Programa de Assentamento Residencial (PAR), da Caixa Econômica Federal, que, juntos somaram cerca de 48 mil m2 de área de construção e 1.084 unidades. Além de outros investimentos residenciais expressivos nos bairros de Cosmos e Campo Grande, contribuiu sobremaneira para o crescimento de 120% observado na área licenciada na AP 5 em relação ao ano anterior, a aprovação de uma planta industrial de mais de 100 mil m2 no bairro de Guaratiba. Com respeito à região de Campo Grande, embora sem indicadores mais precisos, admite-se que aprovação do PEU de Campo Grande tenha sua parcela de responsabilidade no dinamismo desta Área de Planejamento.

Embora a contribuição da Baixada de Jacarepaguá - Área de Planejamento 4 - para o total da área licenciada no Município tenha caído um pouco em relação ao ano de 2004 - de 68% para 65% -, esta continua extremamente alta, indicando uma forte concentração de investimentos privados em uma região carente de infra-estrutura urbana. As regiões da Barra da Tijuca e de Jacarepaguá tiveram um crescimento de 50% na área de construção licenciada na comparação com o ano anterior, enquanto na região do Recreio dos Bandeirantes este mesmo indicador sofreu uma redução de 18%. A realização dos Jogos Pan-Americanos - resultando na construção da Vila Pan-Americana e na expectativa de valorização ainda maior da região - aliado ao prosseguimento da execução de grandes projetos residenciais como o Península Green, foram os fatores responsáveis por este resultado (esta performance), bem como, o recém-aprovado Projeto de Estruturação da Taquera

A participação dos grandes empreendimentos – considerados aqueles com área superior a 10.000 m2 – no total da área de construção licenciada na AP 4, dá bem a dimensão do porte de incorporação que predomina nos lançamentos imobiliários da região. Juntos, estes empreendimentos somaram em 2005 mais do que 1,3 milhão de m2, correspondendo a 86% da área licenciada total na Área de Planejamento 4, e a 45% de tudo o que foi licenciado no Município. Somente na região abrangida pela 4ª GLF (Barra da Tijuca) os grandes empreendimentos foram responsáveis por 86% do total da área de construção licenciada no ano passado.

Os investimentos comerciais e no setor de serviços acompanharam a trajetória de alta do mercado imobiliário, apresentando um crescimento de 38% na área licenciada para novas construções e acréscimos, que passou de cerca de 664 mil m2, no ano de 2004, para cerca de 915 mil m2, em 2005, como se pode constatar nas Tabelas 3 e 6. Não obstante ao fato de que a macroregião da AP 4 se consubstancie como localização preferencial deste tipo de investimento – com 44% da área total licenciada no Município -, cabe ressaltar aqui que a região abrangida pelo 1º DLF (Lagoa) também se destaca neste cenário. Com mais de 188 mil m2 de área comercial nova licenciada, esta região deixou para trás outras consideradas mais tradicionais como Centro (1ª GLF) e Botafogo (2ª GLF) na preferência dos investidores. Contribuiu sobremaneira para este excepcional desempenho a aprovação do shopping-center do Clube de Regatas do Flamengo – licenciado como acréscimo –, com seus 139 mil m2, situado no bairro da Lagoa.

O trabalho da Coordenadoria de Regularização Urbanística (U/CRU) no sentido da legalização de edificações existentes nas Áreas de Especial Interesse Social (AEIS) – tanto em favelas, como em loteamentos irregulares – vem apresentando resultados. No ano de 2005, foram 549 edificações legalizadas, distribuídas em todas as Áreas de Planejamento – à exceção da AP 2 -, que somaram 67.144,26 m2, como se observa na Tabela 9. Para se ter uma idéia de grandeza, tal metragem quadrada foi superior ao total da área licenciada no 9º DLF (Bangu), que abrange a XVIII e a XXXIII RA, incluindo aí construções novas, acréscimos de área, legalização de edificações existentes e legalização de acréscimo, que alcançou pouco mais que 63 mil m2.